买房注意！这“坑”太大不能跳！危害超乎你想象

买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。

你周围是否有人遇到过这样的情况：房子买完后，前房主的户口不迁出去。其实，这背后隐藏着很多潜在风险。

所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题。很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。

结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。

但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。

户口逾期迁出的危害

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

3．价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：

买房人还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。