《贵州省停车管理办法》即将实施，相关重点内容您知道了么？

近年来，贵阳的机动车数量猛增，对于许多车主来说，停车贵、停车难已经成为了生活中的一大痛点，现实版“抢车位”几乎每天都在上演，也涌现了不少新花样——铁链围、装地锁、杂物堆……

日前，《贵州省停车场管理办法》（以下简称《办法》）已经正式公布，并将于2019年3月1日起施行。《办法》中的相关条款，再次对贵阳小区的停车收费的管理，提供了可供遵循的依据。其核心内涵，就在于小区内的一系列停车问题，都将由业主、业主大会来决定。

小区车位 分为三种类型

资深房评人老幺表示，在贵阳的任何一个小区，车位权属问题区分，都显得十分重要。只有制定清晰、明确的集体规则，针对停车位所有权的不同归属做出相应的停车规定，才能维护好全体业主的权益。

本次公布的《办法》中，明确地界定了住宅小区的收费管理。根据《办法》第二十六条：住宅小区利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆，车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，在本小区公示后执行；未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在本小区公示后执行。

住宅小区专有停车位停车收费，由所有权人、小区业主、物业服务企业和专有车位使用人共同协商确定。

因此，一般来说，贵阳的小区停车位的权属可以分为共有（性质）车位和专有（性质）车位。具体停车费用的“议价”上，参与方就会完全不同。其背后折射出的就是车位的产权以及使用权的归属。

共有车位主要指的就是小区的地上车位，是为了满足临时停放车辆的设置而在建筑区划内规划建设。这部分的车位产权，在住房的买卖过程中，已经随土地的使用权发生转移，属于全体业主共有。也就是说，具体怎么使用，房开、物业说了都不算，要由业主们最终拍板。

专有车位满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理产权证书。这部分主要包括别墅和洋房等低密度住宅配建配售的车位，以及已经销售出去的私家车位。

此外，还有一部分，既不属于业主共有，也不属于已经销售、可以办理合法产权的专用车位，它们一般存在于小区的地下空间。

例如，在贵阳一个新建大型楼盘的规划中，地下的规划包括四类：（1）地下商业；（2）架空层面积；（3）人防地下室面积；（4）车库及设备用房。如果这些停车位在规划时，以人防工程的形式建设，那么在非战时可以用于业主停车。尽管在具体的权属上，仍然存在一定的争议，但是按照谁投资、谁建设、谁受益的相关原则，普遍就形成了约定俗成运营方法。

为了这部分车位的投建成本能够获得回报，一些房开商可以将使用权向业主进行公开销售，或者在房屋销售时期作为附赠的优惠。由于位于地下不计容，也不算进公摊。这部分车位也不能办理相应的产权证明。

此外，如果地下车库没有被计入公摊面积中，则属于开发商所有，可以通过出售、附赠、出租等方式，将所有权或使用权有限转让给业主；同样的，如果计入建面以及公摊中，就应该归属全体业主，房开无权单方面进行处置。

所以，按照《办法》在小区停车收费的具体实施中，到底是房开物业说了算，还是物管、业主看着办？还须要根据小区规划、房屋买卖合同、房开营业性质等，在落地执行的细节中，加以明确车位的归属。

停车费用 召开业主大会不扯皮

本次《办法》中小区停车位的收费方式，延续2018年5月1日实行的省发改委公布的《贵州省机动车停放服务收费管理办法（试行）》，其主要目的也是坚持市场取向，依法放开具备竞争条件的停车设施服务收费，逐步缩小政府定价管理范围等。张江平表示，这个规定，实际上指出了小区停车费的收费标准制定，不属于政府相关职能部门管辖的范围，也就是没有了市场指导价。

没有市场指导价，是不是意味着一小时收20元也是合理的？张江平表示，这种情况一般不可能发生。

住宅小区专有车位停放服务收费，由专有车位所有权人、物业服务企业提出包含经会计师事务所审计的成本报告的建议方案，向小区业主、专有车位使用人广泛征求意见，各方遵循公平合理、诚实信用的原则协商一致后确定。

但从市场来看，专用车位该买还是该租，如何定价，都是以前的老样子。看房开怎么卖，物业怎么管，业主们单个协商相对力微。为此，此前发布的《贵州省机动车停放服务收费管理办法（试行）》提出：

协商如不能达成一致意见，各方可共同邀请具有社会公信力或各方认可的第三方机构进行评估或听证，以评估或听证结果为参考进行协商，并向小区所在地人民调解委员会申请调解，经调解达成的调解协议可向人民法院申请司法确认。

而对于一般占据小区大多数的共有车位的管理，就应该优先召开业主大会，代表业主共同发声。

老幺表示，对于这部分车位的管理，如果按照《办法》中的规定，在没有开业主大会的情况下，可以由半数以上的业主达成一致意见。那常常会造成了“事情都定了，我怎么不知道”这一尴尬局面，这不仅不便于界定公共车位及专有车位的范围和数量，而且在费用的制定上，也很难做到人心齐、表心意。

因此，业主大会是决定小区停车位如何收费、怎么收的关键，在业主们可控的公共车位的范围内，业主大会能起到最终决定权。张江平表示，业主大会正是破解停车难，“靠人不如靠自己”的钥匙。

样板案例 老旧小区如何破解停车难

《2017年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年贵阳民用车辆拥有量131.40万辆，比上年末增长10.4%，其中汽车拥有量99.55万辆，比上年末增长8.6%。而贵阳私人汽车拥有量为90.59万辆，比上年末增长13.2%。

从目前的情况上来看，在贵阳南明区、云岩区，大约有近一半的家庭存在着停车难、停车贵的问题。张江平表示，在贵阳老城区，存在着大量的老旧小区，这些小区在当时建设过程中就没有规划或者仅仅规划了很少一部分车位，车位数量一般不到车辆数的三分之一，甚至五分之一。

但记者了解到，在贵阳市北路一老旧小区，通过科学管理，几乎每家都能停好车。

该小区业主委员会副主任陈阿姨告诉记者，他们小区共有170多个车位，但登记的车辆却超过了400辆。为了解决这个问题，业主大会经过表决，首先对小区内的车位进行了深入细致的梳理，固定了每个车位的大小、位置，共计增加了20多个车位，然后，业主大会决定：每户住户只能登记一辆车，每月收费为200元，其余的全部清退。每个家庭如果多登记一辆车，费用则是600元每月，而其余的车辆一律按照临时停车处理，收费为每小时6元，且临时停车只在车流量较少的时段开放，上下班高峰期均拒绝外来车辆入内。陈阿姨表示，这样做既保证了小区业主的停车，又有效利用了小区的停车位资源，停车收入由业主大会统一分配。

在这个过程中，小区对于停车管理还用上了“大数据”的思路：在每个时段，根据车流量大小，停车时间的长短，管理员能合理分配车位的位置。小区居民王先生告诉记者，通过业主大会选举出的业主委员会的精心管理，小区的停车难题得到了大大缓解，现在几乎每家停车都没问题，邻里关系、业主物管之间的关系也更加融洽了。

如何成立业委会，召开业主大会？

记者了解到，根据《贵阳市物业管理规定》第七条，新建物业，有超过50％业主提议或者投入使用2年以上的，由物业所在地房地产行政主管部门指导召开业主大会，选举产生业主委员会。原有物业实施物业管理，首次业主大会由物业所在地房地产行政主管部门组织召开。

原来根据《贵州省物业管理条例》（以下简称《物业条例》）第二十二条规定，符合首次业主大会会议召开条件，业主可按程序书面向属地社区提出申请，由属地社区组织实施业委会成立有关工作。

查阅《物业条例》的相关规定，召开业主大会前的各项工作相当繁琐。业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；依法确定首次业主大会会议表决规则；召开首次业主大会会议的其他准备工作等。

此外，业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：制定和修改管理规约及业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；实施委托管理或者自行管理；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。

张江平表示，业主大会的召开，以及业主委员会的成立，是一件较为繁琐的事情。但无论如何，业主委员会从本质上就代表了业主自己，自己的小区，自己参与管理，这不仅能维护自身的各项利益，特别是经济利益，还关系到小区的长治久安，以及能否在一个舒适愉悦的环境中生存的问题。如果大家对业委会的成立运行还有问题，也可以找居委会、社区服务中心商量。

（来源：贵阳晚报）